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　今年8月，针对是否取消在中国实行了长达10年之久的期房预售制度这一问题，中国楼市爆发了一场史无前例的论战。在这一论战中，央行和消费者是一对坚定的同盟者。
　　然而,事隔仅仅两个月，这对"盟友"却因一个本该属于保险业话题的保险险种而"反目"。10月19日，中消协就此邀请中央政策研究室、全国人大法工委、国务院法制办、中国人民银行以及律师、消协、房地产协会、开发商等共90多位代表召开了"研讨会"。
在这个名为"研讨"实为"声讨"的会议上，中消协副秘书长武高汉将矛头对准了银行--希望取消不合理的房贷强制保险，因为这一险种"主要是银行担心抵押物因自然灾害消失"而设置的，因而应该由银行进行再保险，费用由银行、开发商与购房者共同承担。而现在却转嫁到了购房者身上,这显然有失公允。
　　消费者买单，而受益人却不是自己，在这近乎荒唐的逻辑背后是谁获得了好处？"房贷强制险"的不公为何迟至今日才被摆上桌面？在房贷制度的背后，银行还有哪些不合理的行为？

银行被逼出来的招？
　　保险险种的"研发"本该是保险业的事，银行何以越俎代庖地去做让保险公司开心而让消费者不爽的事呢？
　　对这一问题，四大国有商业银行相关人士似乎不愿意多谈，但经中消协一位张姓工作人员指点，记者在中国人民银行今年8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》上找到了答案。
　　该报告称：从1998年以后，央行开始鼓励银行向消费者发放按揭贷款，"总体来看，四大国有商业银行的个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。其中,工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。"不过，"虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能会受到影响，按揭贷款可能会出现风险。"
　　尽管央行的报告称"个人购房贷款的不良率较低"，但某国有银行一位崔姓经理的"辩护理由"仍然是"社会信用环境差、借款人法律意识淡漠、现行法律缺乏有效约束手段、欠贷不还等情况时有发生。"
　　有业内人士称，为了保证自己放贷出去的钱能够安全收回，此种"宁愿错杀一千，也不可放过一个"的心态在各大银行普遍存在着。而央行的《报告》也毫不讳言地声称：最高人民法院关于"对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债"的规定意味着,如果贷款买房者拒不还款，银行将不能变卖其房屋以回收贷款，因而增大了商业银行的房贷风险。
　　但消协人士认为，即便银行面临这样的法律风险，也基本限于其公布的1％至2％的不良贷款范围之内。
　　尽管如此，央行还是早在几年前就出台了《个人住房贷款管理办法》。该《办法》第25条规定："以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。"
　　"房屋本身的出险率极低、保险公司的实际赔付率接近于零，银行因此而面临的抵押风险同样极低。在这种情况下，银行却将办理房贷险作为房地产抵押贷款业务的一项必经流程是不合理的。"中消协认为，央行的《个人住房贷款管理办法》与《保险法》、《商业银行法》的规定不符，不能被接受。
一险牵动数方利 买单就仅消费者
　　面对中消协的质疑，某银行人士辩解称，房贷险既是对银行房贷风险的控制，也是对客户利益的保障。如果没有投保房贷险，房屋交付或者客户发生意外时对客户利益也是一种损害。
　　"但问题是，买保险得贷款者并不是第一受益人！"消费者买单，受益人却不是自己，在这近乎荒唐的逻辑背后是哪些人获得了好处？
　　中消协及与会专家认为，受益的首先是银行和保险公司。按照房贷险合同条款，该保险的第一受益人是银行。此外，中消协还对银行以总房价为基数计算保险费的方法提出质疑--如消费者买一套房子为50万元，但只从银行贷款30万元，而银行却要对50万元的抵押物进行全部保险,中消协认为这极不合理。
　　受到消协和专家指责的还有保险公司。在这一环节，保险公司被"指控"进行三种非法操作，大大增加了购房消费者的负担--首先是保险金额过度，以总房价为基数计算保险费，无视消费者作为投保人的权利。其次是保险期限被单方面拉长。由于大多数消费者贷款所购的住房是期房，普遍存在着先贷款、后交房的情况。因此,保险公司承担保险责任的时间明显短于贷款期限，但保险公司却从贷款开始之日起开始计收保险费，涉嫌违规。最后是保险费率高，即在抵押住房出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在"暴利"之嫌。
　　更有消费者指责保险公司的保险费折扣是公开的猫腻，各保险公司间为了争抢保单纷纷给银行30％至50％的回扣或更高。
　　对于这样的指责，银行和保险公司大都予以否认。某国有银行一位崔姓经理称，保险公司是与贷款人直接对话的，和银行没有关系，银行也没有从中获取任何利益。
　　但无论这些指责是否成立，保险公司由银行指定办理该项保险业务却是不争的事实。消费者只能按照银行的意愿投保才能贷到款，这无疑会让保险公司因这一"固定业务"而获益匪浅。
　　据了解，消费者不买保险也可以，但必须就抵押房屋的毁损风险等潜在危险取得担保公司的担保，费用同样必须得由购房者承担。中消协在"研讨会"上没有点名的"担保"，其实就是银行更愿意选择的转嫁风险的方式。因为与保险公司相比，担保公司承担的还贷责任更宽泛，银行因此也更省心。
　　依据银行现行的操作方法，在取得向保险公司购买保险或者请担保公司出面担保的资格之前，购房者还得经过房地产律师的"验明正身"，而房贷中律师费一般为申请贷款的3‰。因此，房地产律师成为了最后一个受益者。
　　消费者在按揭买房时，一般必须要经过律师见证环节，即购房者要想得到银行贷款，必须提供由其指定律师事务所出具的"律师见证书"，通过律师把关，预防申请材料和证件造假等行为。据说,这样银行可以节省调查成本。
　　银行为了减少自己的调查成本，不仅让消费者为律师的"出场费"买单，还剥夺了消费者选择律师的权利。对于银行这一霸道做法，中消协予以了强烈抨击。
　　面对各方的强烈炮轰，10月20日，四大银行中的工行做出承诺，将免除多种个人贷款的律师见证环节。据称，此举能为消费者节省几百元到上千元费用。而除了工行之外，其他三大国有银行并未做出任何反应。 　　
反对"强制"的呼声缘何"迟到"
　　自1995年期房预售制度在中国楼市开始实施以来，从个别银行要求消费者购买"房贷强制险"开始到央行用内部规章加以确定至今已近10年,为何这一异议此前没有像今天这样摆上桌面？
　　消费者的说法是--银行在发放贷款时，已经对申请人进行了周密细致的调查，风险已经降到了最低。在这种情况下还要求申请人另外支付费用，就是吃定了购房者不贷不行的心理。"消费者是屈从于银行霸王条款之下，没有选择的余地。"
　　但来自中消协的说法是--早在2001年，广州、重庆等地就有大量购房者因房贷险向消协投诉，并引发了讨论。而最先"揭竿而起"的是浙江省消协，中消协则起到了公开向银行"摊牌"的作用。
　　记者随即致电率先"揭竿而起"叫板央行的浙江省消协。据其介绍,今年2月22日，浙江省消费者协会、浙江省律师协会、浙江大学法学院联合向中国人民银行发出建议函并抄送中国银监会，要求重新审查《个人住房贷款管理办法》中有关不适当内容，改变《办法》第25条有关强制保险的内容。在三家联合上书的同时，全国人大代表、衢州市政协副主席汪惠芳也在今年全国人大会议期间向大会提交了修改"贷款抵押房必须保险"的建议。
　　4月4日，浙江省消费者协会收到中国人民银行办公厅的回复函。回函表示，中国人民银行对《办法》中关于住房贷款的保险问题非常关注，一直在收集整理各方意见。鉴于调整、完善《办法》涉及面广、影响大，目前他们正在加紧工作、协调各方意见，以便尽快妥善处理好住房贷款保险政策问题、维护好借贷双方的正当权益。
　　"即便由银行买单又怎么样？最后还不是通过利率、各种费用转嫁到购房者身上？"中央财经大学保险系某教授认为，"关键不在谁名义上为房贷险买了单，除非中消协能够为银行设想出一个新的方案解决银行的资金安全问题，否则脱离经济大环境谈是否强制、谁买单的问题意义不大。"
　　该教授的担心不是没有道理。作为金融企业的银行，如果相关的政策和法律支持没能跟上、没有解决其对资金安全的内心忧虑就让其放弃既得利益,难免会出现困难，也难保证其不实施另一种转嫁行为。
　　因此，中消协认为期房预售制度是"万恶之源"，力主取消。但期房预售制度是否应该取消这一问题，已在今年8月的楼市论战中显露出严重分歧。那么，在真正